A Base de Cálculo do ITBI e a Ilegalidade da Avaliação Fiscal Superior ao Valor do Contrato
Autor: Renan Rauni Gouveia Gomes
Palavras-chave: Direito Tributário; Base de Cálculo do ITBI; Valor Venal de Referência; Tema 1113 do STJ; Artigo 148 do CTN; Ilegalidade do Arbitramento Unilateral; Repetição de Indébito; Mandado de Segurança; Planejamento Tributário Imobiliário; Segurança Jurídica.
- Introdução
A tributação sobre a propriedade imobiliária e sua transmissão representa, historicamente, uma das principais fontes de receita para os Municípios brasileiros, mas também um dos campos mais férteis para litígios entre o Fisco e os contribuintes, dada a frequente extrapolação dos limites da competência tributária por parte dos entes municipais. No centro desse debate jurídico de alta complexidade, encontra-se o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cuja base de cálculo tem sido objeto de controvérsias acirradas e persistentes, especialmente devido à prática disseminada e perniciosa pelas administrações municipais de instituir tabelas unilaterais de valores — frequentemente denominadas de “Valor Venal de Referência” ou nomenclatura similar — que desconsideram frontalmente a realidade econômica das transações imobiliárias efetivadas entre particulares. A relevância jurídica e prática deste tema é imensurável no cenário atual, visto que afeta diretamente o custo de aquisição da propriedade imobiliária no Brasil, impactando desde o pequeno adquirente da casa própria, que muitas vezes compromete suas economias de uma vida, até grandes investidores e incorporadoras que operam volumes substanciais no mercado de capitais.
O problema central enfrentado pelos contribuintes reside na voracidade arrecadatória municipal, que, na tentativa de maximizar o ingresso de recursos públicos, ignora deliberadamente os preceitos fundamentais do Código Tributário Nacional (CTN) e a própria arquitetura constitucional de competências, presumindo, de forma absoluta, automática e ilegal, que o valor declarado pelos particulares em suas escrituras públicas é intrinsecamente inverídico ou inferior ao valor de mercado. Essa postura fiscal autoritária cria um cenário de profunda insegurança jurídica e confisco velado, onde o contribuinte é coagido, por vias transversas e administrativas, a recolher o imposto sobre uma base de cálculo fictícia e majorada, muitas vezes superior ao próprio valor de mercado do bem em condições de liquidez, sob pena de não conseguir registrar a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis competente.
A presente análise busca dissecar essa ilegalidade à luz da legislação federal vigente e da jurisprudência consolidada, oferecendo um roteiro seguro e tecnicamente fundamentado para a defesa do patrimônio dos contribuintes contra os excessos do poder de tributar.
- Delimitação do Objeto e Explicação Inicial do Tema
O objeto deste artigo jurídico é a análise aprofundada da base de cálculo do ITBI nas operações de compra e venda de imóveis e a flagrante ilegalidade da prática municipal de exigir o imposto com base em pautas de valores pré-fixadas (Valor Venal de Referência) em detrimento do valor real da transação declarado pelo contribuinte de boa-fé. Analisaremos especificamente as operações onerosas de transmissão de bens imóveis, tais como a compra e venda, a permuta e a dação em pagamento, onde há um preço livremente ajustado entre as partes, o qual deve, por força de lei complementar nacional, servir de parâmetro primário para a tributação. A controvérsia tributária nasce do descompasso proposital entre o “valor do negócio”, que representa o preço efetivamente pago no mundo fenomênico, e o “valor que a Prefeitura estima unilateralmente”, gerando uma distorção que fere a natureza do tributo.
Enquanto o contribuinte declara que adquiriu um imóvel por um determinado montante, fruto de livre negociação, depreciação do bem, urgência do vendedor, estado de conservação ou flutuações sazonais de mercado, o Município, amparado em legislação local muitas vezes inconstitucional por invadir matéria reservada à lei complementar nacional, exige que o imposto seja calculado sobre um valor arbitrado unilateralmente por seus sistemas informatizados, sem qualquer vistoria in loco ou consideração das especificidades do caso concreto. Essa dicotomia gera um passivo tributário oculto e indevido, obrigando o operador do direito a intervir para restabelecer a legalidade estrita e a tipicidade fechada, demonstrando exaustivamente que a base de cálculo do ITBI não pode ser uma ficção fiscal conveniente ao erário, mas sim o reflexo econômico da realidade transacionada e lastreada na liberdade contratual e na autonomia da vontade das partes envolvidas.
- O Fato Gerador do ITBI no Caso Concreto e a Moldura Constitucional
Para compreender a base de cálculo, é imperioso revisitar o fato gerador do ITBI, delineado com precisão no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, que estabelece que “compete aos Municípios instituir impostos sobre: II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.
O núcleo do fato gerador é, portanto, a transmissão da propriedade ou do direito real, que, no sistema jurídico brasileiro de matriz romanística, aperfeiçoa-se somente mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente, conforme dispõe o artigo 1.245 do Código Civil. É a partir desta transmissão onerosa que nasce a obrigação tributária de recolher o imposto ao ente municipal onde se localiza o bem, devendo o tributo guardar estrita relação com a riqueza efetivamente manifestada no ato da transmissão.
No caso concreto de uma compra e venda, o fato gerador ocorre no momento em que a escritura pública ou o instrumento particular com força de escritura é levada a registro, porém, a materialidade econômica que atrai a incidência tributária é a onerosidade da transmissão, ou seja, a efetiva troca de riqueza imobiliária por pecúnia ou equivalente.
É fundamental distinguir a natureza do direito envolvido para evitar cobranças antecipadas ou sobre fatos não ocorridos: enquanto não houver o registro, estamos no campo estrito dos direitos obrigacionais, representados pelas promessas de compra e venda, sobre os quais, tecnicamente, não deveria incidir o ITBI segundo a jurisprudência histórica do Supremo Tribunal Federal. Todavia, a discussão aqui proposta foca na dimensão quantitativa do tributo, o quantum debeatur: ocorrendo o fato gerador, qual é o valor que deve servir de base para a aplicação da alíquota? A resposta constitucional e legal está intimamente ligada à natureza do negócio jurídico, que é uma transação de mercado sujeita às leis da oferta e da procura, e não uma outorga de valor estatal arbitrário.
- Fundamentos Legais: Constituição Federal e o Código Tributário Nacional
A estrutura normativa que rege a base de cálculo do ITBI é hierarquicamente rígida e não admite inovações municipais que contrariem as normas gerais de direito tributário estabelecidas pela União. Embora a Constituição Federal outorgue a competência aos Municípios no artigo 156, é o Código Tributário Nacional (CTN), com status de Lei Complementar, que define as normas gerais necessárias para a uniformidade do sistema. O artigo 35 do CTN, embora redigido em época em que o imposto tinha outra configuração de competência, estabelece o fato gerador da seguinte forma:
“Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
Parágrafo único. Nas transmissões causa mortis, ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários”.
Este dispositivo deve ser lido sob o prisma da recepção constitucional, que migrou a competência das transmissões onerosas para os Municípios.
Ainda no âmbito do CTN, o artigo 38 é taxativo e de clareza meridiana ao estabelecer que
“Art. 38. A base de cálculo do impôsto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”.
A interpretação da expressão “valor venal” é a chave hermenêutica para a solução da controvérsia fiscal, devendo ser entendida como o valor de venda em condições normais de mercado, onde comprador e vendedor independentes ajustam o preço sem coação. O artigo 38 do CTN deve ser lido em conjunto com os princípios constitucionais da capacidade contributiva e da vedação ao confisco, pois quando o Município ignora o valor real da transação e impõe um valor fictício e exarcebado, ele tributa uma riqueza inexistente, ferindo a ética tributária e a lógica econômica do sistema. Mais importante ainda é a leitura do artigo 148 do CTN, que estabelece o rito obrigatório e inafastável para o Fisco desconsiderar o valor declarado pelo contribuinte, dispondo que
“Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial”.
Portanto, a legislação federal impõe uma presunção de veracidade às declarações do contribuinte, de modo que o Fisco não pode inverter essa lógica automaticamente através de decretos ou leis municipais que instituam tabelas de preços mínimos ou pautas fiscais de referência. A adoção automática de um “valor de referência” viola o princípio da legalidade estrita e da tipicidade fechada, pois transmuda a base de cálculo “valor venal real” em um “valor venal administrativo” pré-concebido, alterando um dos elementos essenciais da obrigação tributária sem o devido processo legal individualizado.
O arbitramento previsto no artigo 148 do CTN é uma medida de exceção, que exige a demonstração cabal de que a declaração do contribuinte não merece fé, o que jamais pode ser feito de forma genérica e em massa, sob pena de nulidade absoluta do lançamento tributário por vício de forma e de fundamentação.
- Jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal
A matéria atingiu seu ápice de maturação jurídica com o julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob a sistemática dos Recursos Repetitivos, resultando na fixação do Tema 1113. Este precedente vinculante é o divisor de águas que deslegitimou a prática abusiva de diversos municípios brasileiros que utilizavam o chamado valor venal de referência para inflar a arrecadação. O STJ, cumprindo sua função constitucional de uniformizar a interpretação da legislação federal, fixou teses que devem ser observadas obrigatoriamente por todas as instâncias judiciais e, fundamentalmente, pela própria administração pública em sua atividade de lançamento.
As teses estabelecidas deixam claro que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, e que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, a qual só pode ser afastada mediante procedimento administrativo próprio.
A aplicação dessas teses sepulta definitivamente a pretensão fiscal de arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo ente tributante. O entendimento consagra a visão de que o valor de mercado é dinâmico e específico a cada imóvel, não podendo ser reduzido a fórmulas matemáticas de tabelamento em massa. Os reflexos práticos dessa decisão são imediatos e profundos, pois determinam que qualquer cobrança baseada exclusivamente em pautas de valores superior ao valor declarado é ilegal, salvo se o Município instaurar um processo administrativo específico, garantindo o contraditório e a ampla defesa ao contribuinte, para provar que o valor declarado é fraudulento ou vil. Essa orientação jurisprudencial reforça a proteção do contribuinte contra o arbítrio e garante que o imposto seja calculado sobre a materialidade econômica efetiva do negócio jurídico realizado.
- Julgados dos Tribunais de Justiça e Tribunais Regionais
A aplicação das diretrizes fixadas no Tema 1113 do STJ pelos Tribunais de Justiça estaduais, como o Tribunal de Justiça da Paraíba (TJPB) e o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), tem sido rigorosa e consistente, corrigindo distorções históricas que penalizavam os adquirentes de imóveis. No Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, onde a disputa era particularmente intensa devido à legislação municipal que institucionalizou o Valor Venal de Referência, as câmaras de direito público passaram a anular sistematicamente os lançamentos suplementares que não observavam o artigo 148 do CTN. A jurisprudência desses tribunais reafirma que o fisco municipal não possui carta branca para desconsiderar o valor de escritura sem uma fundamentação técnica e individualizada, respeitando a boa-fé objetiva que deve reger as relações entre o Estado e os cidadãos.
Observa-se na prática forense contemporânea uma sólida tendência de concessão de ordens em Mandados de Segurança para permitir que o recolhimento do ITBI ocorra sobre o valor da transação, afastando a aplicação do valor de referência quando este se mostra superior. Os tribunais têm enfatizado que a existência de um valor administrativo prévio subverte a lógica do sistema tributário, pois inverte o ônus da prova de forma desproporcional contra o contribuinte. As decisões judiciais reiteram que o Município tem o dever de fiscalizar, mas deve fazê-lo observando o devido processo legal, e não por meio de presunções absolutas de subfaturamento. O reconhecimento do direito à repetição de indébito também tem sido frequente nos casos em que o contribuinte, para viabilizar o registro de seu imóvel, efetuou o pagamento sobre a base majorada sob protesto ou por necessidade premente, garantindo-se a devolução dos valores pagos indevidamente com a devida atualização monetária.
- Exemplos Hipotéticos Ilustrativos
Para ilustrar de forma didática e detalhada a gravidade da situação enfrentada pelos contribuintes e a aplicação prática do direito, visualizemos dois exemplos hipotéticos e extremamente realistas.
(O Imóvel Depreciado) No primeiro exemplo, imaginemos um cidadão que adquire um imóvel antigo em uma região central, o qual consta no cadastro da Prefeitura com um Valor Venal de Referência de R$ 1.500.000,00, baseando-se meramente na localização e na metragem do terreno. Contudo, o imóvel encontra-se em avançado estado de deterioração, com graves problemas estruturais e telhado condenado, o que exigirá do comprador um investimento vultoso para sua recuperação. Em razão desse estado fático, o preço real negociado e pago foi de R$ 900.000,00, valor este que consta na escritura pública de compra e venda devidamente lavrada. Ao tentar emitir a guia para pagamento do tributo, o sistema municipal bloqueia o valor de R$ 900.000,00 e exige o recolhimento sobre os R$ 1.500.000,00, gerando um excesso de cobrança manifestamente ilegal sobre R$ 600.000,00, pois a base de cálculo real deve ser o valor da transação que reflete as condições específicas daquele bem.
(A Oportunidade de Negócio e a Repetição de Indébito) No segundo exemplo, consideremos uma empresa de investimentos que adquire um terreno comercial em uma oportunidade única de mercado, onde o vendedor, necessitando de liquidez imediata para saldar dívidas urgentes, aceita vender o bem por R$ 2.000.000,00, embora o valor médio de mercado e o valor de referência municipal apontem para R$ 2.800.000,00. A empresa adquirente, para não perder o prazo de registro e a oportunidade do negócio, acaba recolhendo o ITBI sobre o valor maior exigido pelo Município. Posteriormente, ao ajuizar uma ação de repetição de indébito, a empresa demonstra através de extratos bancários que o valor efetivamente pago foi o menor, e o Poder Judiciário, aplicando o entendimento do STJ, condena o Município a restituir a diferença do imposto pago sobre os R$ 800.000,00 excedentes. Nestes casos, a justiça fiscal prevalece sobre o arbítrio administrativo, garantindo que o contribuinte não seja penalizado por ter realizado um negócio vantajoso ou por ter adquirido um bem com características depreciativas não captadas pelos sistemas genéricos da administração.
- Direitos dos Contribuintes Face ao Abuso Fiscal
O robusto arcabouço jurídico e jurisprudencial analisado confere aos contribuintes uma série de direitos subjetivos fundamentais que podem e devem ser opostos à Fazenda Pública Municipal em caso de abusividade. O primeiro e mais relevante é o direito de ser tributado exclusivamente sobre a base de cálculo real do negócio jurídico, o que impede a prefeitura de exigir o ITBI sobre valores arbitrados que não encontram respaldo na realidade econômica da transação. Este direito decorre diretamente do princípio da capacidade contributiva, que veda ao Estado exigir tributo sobre uma riqueza que não foi manifestada pelo contribuinte.
Além disso, o contribuinte possui o direito à restituição total do indébito tributário nos casos em que o pagamento a maior já tenha sido efetuado. O prazo prescricional para o exercício deste direito é de 5 anos, contados da data do pagamento indevido, conforme estabelece o artigo 168 do CTN. É importante destacar que o direito à restituição independe de o contribuinte ter apresentado reclamação administrativa no momento do recolhimento, bastando a comprovação de que o valor pago superou o que seria devido se calculada sobre o valor real da operação. Outro direito essencial é o acesso ao Mandado de Segurança, ferramenta célere que permite ao contribuinte obter uma ordem judicial impedindo que a autoridade coatora condicione o registro do imóvel ao pagamento do imposto sobre a base ilegal, garantindo a proteção do direito líquido e certo à legalidade tributária.
- Direitos e Deveres do Fisco Municipal no Procedimento de Lançamento
É imperioso esclarecer que o reconhecimento da ilegalidade do valor de referência automático não retira do Fisco Municipal o seu poder-dever de fiscalizar e lançar os tributos de sua competência, mas sim estabelece balizas procedimentais éticas e legais para tanto. O Município tem o dever inafastável de observar o princípio da legalidade estrita, o que significa que ele não pode criar bases de cálculo por meio de atos administrativos simplórios. Caso a autoridade fiscal suspeite fundadamente que o valor declarado pelo contribuinte na escritura de compra e venda não corresponde à realidade ou que houve uma simulação para ocultar o preço real (subfaturamento), o Fisco tem o direito e o dever de instaurar o processo administrativo fiscal de arbitramento previsto no artigo 148 do CTN.
Neste procedimento administrativo, o ônus da prova de que o valor declarado não merece fé recai inteiramente sobre a Administração Pública, que deve apresentar laudos técnicos, comparativos de mercado contemporâneos e fundamentação específica para afastar a presunção de veracidade da declaração do particular. Não se admite, sob qualquer pretexto, que o Município utilize sistemas de “valor venal de referência” como uma forma de arbitramento sumário e automático que dispense a instrução processual. O dever de motivação dos atos administrativos obriga a autoridade lançadora a demonstrar os critérios objetivos utilizados para o eventual lançamento suplementar, garantindo ao contribuinte o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa antes da constituição definitiva do crédito tributário.
- Como o Contribuinte Pode se Blindar de Abusos em Transações Imobiliárias
Diante da postura frequentemente agressiva e arrecadatória dos fiscos municipais, a adoção de uma estratégia preventiva e bem documentada é o melhor caminho para o contribuinte evitar litígios prolongados ou perdas financeiras. Para se blindar de abusos, é fundamental que o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda seja elaborado com extremo rigor técnico, detalhando minuciosamente todas as condições do negócio, o preço ajustado, a forma exata de pagamento e, principalmente, o estado de conservação do imóvel no momento da venda. Cláusulas que descrevam a necessidade de reformas, a existência de ônus ou qualquer fator que justifique um preço abaixo da média genérica de mercado são elementos de prova valiosíssimos em uma eventual disputa judicial ou administrativa.
Como medida estratégica de planejamento, recomenda-se que, antes mesmo da lavratura da escritura, o adquirente consulte o valor venal de referência atribuído pela prefeitura local para identificar possíveis discrepâncias. Havendo um descompasso significativo que onere o contribuinte de forma ilegal, a impetração de um Mandado de Segurança Preventivo apresenta-se como a solução jurídica mais eficaz. Esta medida permite que o Poder Judiciário autorize, mediante liminar, que o imposto seja recolhido pelo valor real da transação, viabilizando o registro imediato do imóvel sem a necessidade de desembolsar valores indevidos que dificilmente seriam recuperados de forma rápida pela via administrativa. A documentação da realidade de mercado por meio de laudos de avaliação emitidos por profissionais habilitados também serve como um escudo protetor que reforça a presunção de boa-fé do contribuinte.
- Documentos Essenciais para a Instrução de Medidas Judiciais
Para o êxito de qualquer medida judicial que vise combater a base de cálculo ilegal do ITBI, seja ela preventiva ou repressiva, a instrução probatória deve ser exaustiva e impecável, não deixando margem para dúvidas quanto à veracidade do valor declarado. O conjunto documental deve ser encabeçado pelo Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, que comprova o momento do ajuste de vontades e o preço fixado originariamente entre as partes. Somado a isso, a Escritura Pública de Compra e Venda é o documento oficial que formaliza a transmissão perante o tabelião e onde deve constar o valor real da operação para fins de registro e tributação.
Além dos títulos translativos, é indispensável a apresentação das guias de recolhimento do ITBI emitidas pelo sistema municipal, acompanhadas do comprovante de pagamento caso a ação seja de repetição de indébito, ou da guia com o valor abusivo como prova da ameaça ao direito em caso de mandado de segurança. Um elemento probatório de suma importância, frequentemente negligenciado, são os extratos bancários e os comprovantes de transferências financeiras (TED, DOC ou PIX) que demonstrem de forma inequívoca o fluxo do dinheiro do comprador para o vendedor, provando que o valor declarado na escritura foi exatamente o valor que circulou financeiramente. Por fim, a matrícula atualizada do imóvel e, se possível, fotos e laudos de avaliação contemporâneos à venda, completam o arcabouço probatório necessário para que o Poder Judiciário reconheça a ilegalidade da pretensão fiscal municipal.
a) Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda: Demonstra a negociação preliminar, a data do ajuste e o preço real acordado entre as partes.
b) Escritura Pública de Compra e Venda (ou minuta): Documento oficial que formaliza a transmissão e onde consta o valor declarado para fins de registro.
c) Guias de Recolhimento do ITBI e Comprovantes de Pagamento: Prova da quitação do imposto (no caso de repetição) ou a guia com o valor exigido a maior (no caso de MS preventivo, demonstrando a ameaça ao direito líquido e certo).
d) Demonstrativo do Valor Venal de Referência: Impressão da tela do sistema da Prefeitura ou notificação fiscal que demonstre que o Município está exigindo o imposto sobre base de cálculo superior à transação.
e) Extratos Bancários e Comprovantes de Transferência (TED/DOC/PIX): Prova cabal da efetiva movimentação financeira do valor declarado, afastando alegações de simulação ou subfaturamento (“pagamento por fora”).
f) Matrícula do Imóvel: Comprova a titularidade e a descrição do bem.
g) Laudos de Avaliação (opcionais, mas recomendados): Reforçam a tese de que o valor pago é compatível com o mercado.
- Conclusão
A análise detalhada e contextualizada da legislação tributária nacional, iluminada pela interpretação definitiva dada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1113, permite concluir com absoluta segurança jurídica que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da transação imobiliária efetivada no mercado. A tentativa dos Municípios de substituir o valor do negócio por pautas de valores venais de referência, aplicadas de forma automática e desprovidas de procedimento administrativo individualizado, configura uma flagrante violação aos artigos 38 e 148 do Código Tributário Nacional, além de ferir os princípios constitucionais da legalidade e da capacidade contributiva. O valor venal, para fins tributários, não é um conceito estático ou tabelado pelo Estado, mas sim o preço que o bem alcança em uma negociação livre e de boa-fé.
Para os contribuintes que se veem diante de exigências fiscais abusivas, o sistema jurídico oferece remédios eficazes para a proteção de seus direitos patrimoniais. A via do Mandado de Segurança e a Ação de Repetição de Indébito são instrumentos poderosos para restabelecer o equilíbrio na relação tributária e garantir que o custo da aquisição da propriedade não seja indevidamente inflado por ficções administrativas. Em última análise, a segurança jurídica no mercado imobiliário depende da estrita observância das normas gerais de direito tributário, impedindo que a sanha arrecadatória municipal se sobreponha aos limites impostos pela Lei Complementar e pela Constituição Federal, garantindo assim que a tributação sobre a transmissão de imóveis seja justa, legal e condizente com a realidade econômica do país.
Diante de qualquer dúvida sobre a correção do valor exigido pelo Município ou caso o contribuinte tenha realizado o pagamento do ITBI sobre o “Valor Venal de Referência” nos últimos cinco anos, recomenda-se a busca por auxílio jurídico especializado. Somente um advogado com experiência na área possui a competência técnica para avaliar as especificidades do imóvel, conferir a legalidade do lançamento fiscal e conduzir o procedimento de repetição de indébito ou a impetração de mandado de segurança com a segurança necessária. A atuação preventiva e o aconselhamento profissional são as melhores ferramentas para garantir que a carga tributária respeite os limites da lei e a realidade econômica do negócio jurídico entabulado, preservando o patrimônio do adquirente em estrita observância aos preceitos éticos e legais vigentes.
- Referências Bibliográficas
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BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios (Código Tributário Nacional). Referência para os artigos 35, 38 e 148, fundamentais para a definição da base de cálculo e rito de arbitramento.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Essencial para a compreensão do negócio jurídico de transmissão imobiliária, conforme o artigo 1.245, que define o momento da transferência da propriedade.
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Publicado em janeiro 4th, 2026 em Categorias: Artigos • Tributário
